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Publié par Sansagences sur 31 juillet 2026
Formalités & procédures
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Formalités & procédures Juillet 2026 · 8 min de lecture

Vendre un bien en indivision :
la procédure quand les héritiers ne sont pas d'accord

Succession, divorce, séparation — la vente d'un bien en indivision place souvent plusieurs propriétaires face à des avis différents. Contrairement à une idée reçue, l'accord indivisaires unanime n'est plus systématiquement nécessaire pour avancer.

2/3

de la valeur du bien suffisent pour engager la procédure de vente

Depuis la réforme de 2009 — une majorité calculée en valeur détenue, pas en nombre d'héritiers.

L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans répartition matérielle des parts — le cas le plus fréquent étant une succession, mais aussi un divorce ou une séparation. Chaque propriétaire détient alors une quote-part (un pourcentage de la valeur du bien, pas une portion physique) qu'on appelle sa "part indivise". Tant que le partage n'a pas eu lieu, chaque décision importante concernant le bien doit en principe être prise à l'unanimité. C'est précisément ce principe qui bloque de nombreuses ventes : il suffit qu'un seul copropriétaire refuse ou reste silencieux pour immobiliser tout le dossier.

Heureusement, la loi prévoit des mécanismes précis pour sortir de ce blocage, sans attendre indéfiniment l'accord de tous.

De l'unanimité à la majorité des 2/3

Avant 2009, vendre un bien en indivision exigeait l'accord unanime de tous les copropriétaires, sans exception. Depuis la loi de simplification du droit, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux copropriétaires détenant ensemble au moins deux tiers de la valeur du bien (deux tiers des quotes-parts) d'engager seuls la procédure de vente — même si les autres s'y opposent.

💡

Bon à savoir

Cette majorité se calcule en valeur des droits, pas en nombre de personnes. Un héritier détenant 70% des parts peut engager seul la procédure, même face à trois cohéritiers opposés. À l'inverse, avec 4 indivisaires à parts égales, l'accord de 3 d'entre eux reste nécessaire.

La procédure, étape par étape

1

Constatation de l'intention de vendre

Les indivisaires réunissant au moins 2/3 des droits font constater leur volonté de vendre par un notaire.

1 mois

Notification aux autres indivisaires

Le notaire dispose d'un mois pour informer les indivisaires minoritaires de cette intention, par acte extrajudiciaire (commissaire de justice).

3 mois

Délai de réponse des minoritaires

Les indivisaires opposés disposent de 3 mois pour répondre. Passé ce délai, en cas de refus ou de silence, le notaire établit un procès-verbal de difficulté.

⚖️

Saisine du tribunal judiciaire

Muni de ce procès-verbal, les indivisaires majoritaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de vendre malgré l'opposition.

⚖️

Le juge n'autorise pas systématiquement la vente forcée. Il vérifie que celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires — matérielle, financière ou morale. La vente d'une maison de famille peut par exemple être refusée si elle cause un préjudice moral important à l'un des héritiers.

Et si aucune majorité des 2/3 n'existe ?

Quand aucun groupe d'indivisaires ne réunit les deux tiers requis, deux autres voies existent selon la situation.

✅ Un indivisaire met l'indivision en péril

✓ N'importe quel indivisaire peut saisir le juge (art. 815-5 et 815-6)
✓ Applicable si le refus compromet l'intérêt commun
✓ Ex : dettes qui s'accumulent, dégradation du bien, urgence financière
✓ Il faut prouver le refus et le péril encouru

⚠ Aucun accord n'est trouvé

⚠ Recours au partage judiciaire
⚠ Le tribunal peut ordonner une vente aux enchères (licitation)
⚠ Le prix est réparti selon les droits de chacun
⚠ Procédure plus longue que la voie des 2/3

Comment agir concrètement

Les étapes recommandées

Calculez précisément les droits de chaque indivisaire — c'est cette répartition en valeur, pas le nombre de personnes, qui détermine si la majorité des 2/3 est atteignable.
Privilégiez toujours la voie amiable en premier — la procédure judiciaire reste plus longue et coûteuse qu'un accord trouvé directement entre indivisaires.
Envisagez une convention d'indivision si le désaccord porte sur le timing plutôt que sur le principe de vendre — elle peut organiser la situation pour une durée déterminée.
Faites-vous accompagner par un notaire dès le départ — c'est lui qui pilote la procédure légale de notification et de délai.

Les questions les plus posées

Un indivisaire peut-il bloquer indéfiniment la vente ?
Non. Le principe fondamental du droit de l'indivision veut que nul ne puisse être contraint de rester indéfiniment en indivision. La procédure des 2/3, ou à défaut le partage judiciaire, permettent toujours de sortir du blocage, même si cela demande du temps.
La procédure des 2/3 s'applique-t-elle à tous les cas d'indivision ?
Non, elle comporte des exceptions : elle ne s'applique pas en cas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété), ni lorsqu'un indivisaire est présumé absent, incapable de manifester sa volonté, ou placé sous mesure de protection juridique.
Que se passe-t-il si un indivisaire décède avant le partage ?
Un mandataire successoral peut être nommé par le tribunal judiciaire pour représenter les héritiers de l'indivisaire décédé, notamment en cas de mésentente ou de difficulté à identifier les héritiers. Il peut être autorisé à régulariser la vente en leur nom.
Combien de temps dure toute la procédure en cas de blocage ?
Comptez au minimum 4 à 5 mois pour la voie des 2/3 (1 mois de notification + 3 mois de délai de réponse), avant même une éventuelle procédure judiciaire si le blocage persiste. Le partage judiciaire, en dernier recours, prend généralement plus de temps.

Vendre un bien en indivision face à un désaccord n'est jamais une impasse définitive. Entre la majorité des 2/3, les recours judiciaires prévus par le Code civil et le partage judiciaire en dernier ressort, la loi offre toujours une porte de sortie — même si la voie amiable reste, dans tous les cas, la plus rapide et la moins coûteuse.

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